A dúvida é extremamente comum no Direito Imobiliário e Sucessório: é possível vender um imóvel que ainda está em inventário? A resposta curta é: depende. Quando um proprietário falece, seus bens — inclusive imóveis — passam automaticamente aos herdeiros, mas a transferência formal da propriedade só ocorre após a conclusão do inventário e o registro da partilha na matrícula do imóvel. Esse intervalo costuma gerar ansiedade, especialmente quando há necessidade financeira ou interesse imediato na venda.
O procedimento de inventário pode ser judicial ou extrajudicial, conforme previsto no Código de Processo Civil. A modalidade em cartório é possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, não havendo testamento válido. Já havendo conflito ou herdeiro incapaz, o caminho será necessariamente judicial. Independentemente da modalidade, enquanto o inventário não é finalizado, o imóvel permanece registrado em nome do falecido.
Contudo, a legislação permite a venda do chamado “direito hereditário”. O Código Civil autoriza que o herdeiro ceda sua parte ideal na herança por meio de escritura pública. Essa operação, porém, não equivale à venda direta do imóvel, mas sim da fração que o herdeiro possui na herança como um todo. Além disso, os demais herdeiros têm direito de preferência na aquisição dessa parte.
Já a venda direta do imóvel específico antes da partilha exige autorização judicial (no inventário judicial) ou concordância expressa de todos os herdeiros (no extrajudicial). Sem essa formalização adequada, o negócio pode ser considerado nulo ou gerar futuros questionamentos, trazendo insegurança para comprador e vendedores. É justamente nesse ponto que surgem muitos conflitos e demandas judiciais.
Outro aspecto relevante envolve tributos. A transmissão causa mortis está sujeita ao ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cuja alíquota varia conforme o estado. Somente após o recolhimento do imposto e a homologação da partilha é possível registrar o imóvel em nome dos herdeiros e, posteriormente, realizar a venda regular ao comprador. Antecipar etapas pode resultar em multas e exigências fiscais adicionais.
Além das questões legais, há também riscos práticos. Se um dos herdeiros desistir da venda, se surgir um testamento desconhecido ou se houver dívidas do espólio, o negócio pode ser suspenso. Por isso, compradores costumam exigir segurança documental antes de fechar a negociação. A análise da matrícula atualizada do imóvel e da situação do inventário é indispensável.
A venda de imóvel em inventário é possível em determinadas circunstâncias, mas exige cautela técnica e observância rigorosa da legislação. Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o tipo de inventário, a concordância entre herdeiros e as implicações fiscais envolvidas. A orientação jurídica adequada contribui para reduzir riscos, preservar o patrimônio familiar e garantir segurança às partes, sempre respeitando o Código de Ética e Disciplina da OAB.
